Ante el crecimiento de las viviendas abandonadas o sin uso en Japón, varios municipios han comenzado a impulsar impuestos propios para incentivar que estas propiedades vuelvan al mercado. La ciudad de Neyagawa, en la prefectura de Osaka, aprobó recientemente una ordenanza para crear un nuevo tributo dirigido a inmuebles que permanecen desocupados y que no están en venta ni alquiler.
La ordenanza, aprobada por unanimidad el 9 de julio, establece el denominado “impuesto para promover la circulación de viviendas vacías”. Se trata de un tributo municipal independiente que gravará a propietarios de viviendas que permanezcan sin ocupación durante un determinado período y fuera del mercado inmobiliario. El alcalde de Neyagawa, Keisuke Hirose, señaló que las ciudades dormitorio de las grandes áreas metropolitanas enfrentan dificultades para asegurar viviendas para nuevos residentes y expresó su intención de contribuir a la solución del problema.
La ciudad estima que unas 6.600 viviendas quedarían sujetas al nuevo impuesto. La tasa será equivalente al 35 % del valor utilizado para calcular el impuesto sobre bienes inmuebles y se cobrará por separado del impuesto predial habitual. En una vivienda de madera de dos plantas, con un terreno de 85 metros cuadrados y una superficie construida de 96 metros cuadrados, el impuesto sobre bienes inmuebles asciende actualmente a 69.900 yenes al año, mientras que el nuevo tributo representaría aproximadamente 24.800 yenes adicionales.
Neyagawa calcula que la medida permitirá recaudar alrededor de 140 millones de yenes anuales. Los recursos obtenidos se destinarán a programas de apoyo para la demolición de viviendas deterioradas y otras iniciativas relacionadas con la gestión de inmuebles abandonados. Si recibe la aprobación del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones, la ciudad espera poner en marcha el sistema durante el año fiscal 2029. De concretarse, sería la primera municipalidad japonesa en aplicar este tipo de impuesto a todo su territorio.
La iniciativa se suma a medidas similares en otras ciudades. Kioto decidió en 2022 introducir el denominado “Impuesto para la Promoción del Aprovechamiento de Viviendas No Habitadas”, limitado a zonas urbanizables. La propuesta recibió la aprobación ministerial en 2023 y apunta a entrar en vigor durante el año fiscal 2030. Por su parte, Kobe estudia la creación de un “impuesto a las unidades vacías” para propietarios de apartamentos y otras viviendas sin ocupación efectiva, incluidos inmuebles ubicados en torres residenciales.
El interés de los gobiernos locales por este tipo de medidas coincide con el aumento sostenido de viviendas desocupadas en Japón. Según la Encuesta de Vivienda y Suelo del Ministerio de Asuntos Internos y Comunicaciones, el país registró cerca de 9 millones de viviendas vacías en 2023, la cifra más alta desde que existen registros. El número prácticamente se duplicó en comparación con los 4,48 millones contabilizados tres décadas antes.
Uno de los factores que favorece el problema es el aumento de propiedades heredadas que permanecen sin uso. Más de la mitad de las viviendas desocupadas tienen su origen en sucesiones familiares. De acuerdo con una investigación del Ministerio de Tierra, Infraestructura, Transporte y Turismo, alrededor del 30 % de los propietarios reside lejos de los inmuebles, lo que dificulta su administración y favorece que permanezcan cerrados durante años.
A ello se suma un incentivo fiscal que, según especialistas, contribuye a la permanencia de viviendas abandonadas. Los terrenos con edificaciones residenciales pueden beneficiarse de una reducción del impuesto sobre bienes inmuebles de hasta una sexta parte del monto normal. Como resultado, para algunos propietarios resulta más económico conservar una vivienda vacía que demolerla y dejar el terreno libre.
El gobierno japonés ha reforzado gradualmente las medidas destinadas a enfrentar esta situación. La Ley Especial de Medidas contra las Viviendas Vacías, en vigor desde 2015, permite retirar beneficios fiscales a inmuebles considerados peligrosos por riesgo de derrumbe. Una reforma aprobada en 2023 incorporó además la categoría de viviendas con mantenimiento deficiente, mientras que desde abril de 2024 es obligatorio registrar las propiedades heredadas dentro de los tres años posteriores a conocer la adquisición.
Pese a estas medidas, el número de viviendas desocupadas continúa aumentando. Ante esta situación, municipios como Neyagawa, Kioto y Kobe buscan nuevas herramientas para incentivar el uso de inmuebles que permanecen cerrados y reducir los problemas urbanos asociados a su abandono. (International Press)
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